El pasado 1 de abril de 2018 este despacho formuló una consulta a la Dirección General de Tributos (DGT) para tratar de dar un poco seguridad jurídica a los inversores en las subastas.

La duda que se planteó fue la siguiente:

Por regla general la compraventa de cualquier inmueble por parte de una persona física tributa en el IRPF como ganancia o pérdida patrimonial en la base del ahorro (19-23%). La duda viene cuando un contribuyente de IRPF se dedica a comprar y vender inmuebles de forma habitual y, por lo tanto, se puedan calificar dichas compraventas como rendimientos de actividades económicas en la base general (19-45%).

Como era de esperar, la respuesta de la DGT no da claridad al asunto y deja vía libre a los órganos de gestión e inspección de la AEAT para valorar cada caso a su antojo. ¡Viva la inseguridad jurídica!

Copio y pego la consulta:

DESCRIPCIÓN SUCINTA DE HECHOS:

El consultante es profesor de derecho en una universidad. Paralelamente, se dedica a
comprar inmuebles en distintas subastas, utilizando sus ahorros personales, para posteriormente
venderlos. Aproximadamente, suele comprar y vender 6 inmuebles al año.

CUESTIÓN PLANTEADA:

Si las rentas obtenidas mediante dichas operaciones tienen la consideración de
rendimientos de actividades económicas, o de ganancias y pérdidas patrimoniales.

CONTESTACIÓN:
El artículo 27 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las
Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre
la Renta de los no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF,
señala que:
“1. Se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas aquellos que,
procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores,
supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de medios de producción y
de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o
distribución de bienes o servicios.
En particular, tienen esta consideración los rendimientos de las actividades extractivas, de
fabricación, comercio o prestación de servicios, incluidas las de artesanía, agrícolas, forestales,
ganaderas, pesqueras, de construcción, mineras, y el ejercicio de profesiones liberales, artísticas y
deportivas.
No obstante, tratándose de rendimientos obtenidos por el contribuyente procedentes de una
entidad en cuyo capital participe derivados de la realización de actividades incluidas en la Sección
Segunda de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, aprobadas por el Real Decreto
Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, tendrán esta consideración cuando el contribuyente
esté incluido, a tal efecto, en el régimen especial de la Seguridad Social de los trabajadores por
cuenta propia o autónomos, o en una mutualidad de previsión social que actúe como alternativa al
citado régimen especial conforme a lo previsto en la disposición adicional decimoquinta de la Ley
30/1995, de 8 de noviembre, de ordenación y supervisión de los seguros privados.
2. A efectos de lo dispuesto en el apartado anterior, se entenderá que el arrendamiento de
inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se
utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa”.
En el presente caso, el problema se concreta en determinar si las operaciones de compra y
transmisión de inmuebles efectuadas por el contribuyente se entienden realizadas en el ejercicio de
una actividad económica, a efectos de considerar renta de tal actividad la derivada de dichas
transmisiones.
De acuerdo con el artículo 27.1 de la LIRPF, la compraventa de inmuebles constituirá una
actividad económica siempre que suponga por parte del contribuyente la ordenación por su cuenta
de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos. Cabe indicar a este respecto
que la existencia de tal ordenación de medios, se configura como una cuestión de hecho sobre la
que este Centro Directivo no puede pronunciarse, debiendo acreditarse por los medios de prueba
admitidos en Derecho, cuya comprobación corresponde a los órganos de gestión e inspección de la
Administración Tributaria.
En consecuencia, en el supuesto de que de acuerdo con lo anteriormente señalado el
consultante realizase una actividad económica de compraventa de inmuebles, las operaciones de
venta de los mismos constituirían un rendimiento de tal actividad, debiendo ser calificadas como
venta de existencias.

Sin embargo, si no se produce la referida ordenación de medios materiales y humanos, o de
uno de ambos, las rentas obtenidas por el consultante en la transmisión de los inmuebles tendrán
la consideración de ganancias y pérdidas patrimoniales al producirse una variación en el valor de su
patrimonio puesta de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, de acuerdo con
lo dispuesto en el artículo 33.1 de LIRPF.
El importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales, de acuerdo con el artículo 34.1 de la
LIRPF “será la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos
patrimoniales”.
Estos valores están definidos en el caso de transmisiones a título oneroso, en el artículo 35
de la LIRPF que establece:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y
tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el
adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el
importe de las amortizaciones.
2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese
efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1
en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre
que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”.
Por último, el importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales se integrará en la base
imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la Ley del Impuesto.Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del
artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Madrid,
EL DIRECTOR GENERAL DE TRIBUTOS
P.D. (Res. 4/2004, de 30 de julio, BOE 13.08.04)
EL SUBDIRECTOR GENERAL DE IMPUESTOS
SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS
FÍSICAS